วิธีตั้งราคาปล่อยเช่าคอนโด สำหรับมือใหม่สายปล่อยเช่า

ปล่อยเช่าคอนโดให้ “ได้ราคา–ได้ผู้เช่า–ได้กำไร” ไม่ใช่เรื่องของดวง แต่มันคือ “กลยุทธ์” ที่เจ้าของต้องรู้ก่อนลงประกาศ เพราะถ้าตั้งราคาถูกไปก็เสียกำไร แต่ถ้าตั้งแพงไป ผู้เช่าก็ไม่สนใจ แถมปล่อยเช่ายากจนห้องว่างข้ามเดือน ซึ่งทำให้ขาดทุนมากกว่าเดิม

บทความนี้จะช่วยให้คนที่กำลังเริ่มปล่อยเช่าคอนโดทำตามได้ทันที พร้อมข้อคิดสำคัญที่ช่วยลดความเสี่ยง–เพิ่มโอกาสปิดดีลแบบไม่ต้องลดราคาเยอะ

รู้ก่อน…อะไรคือ “ราคาตลาด” ของคอนโดที่เราจะปล่อยเช่า

พื้นฐานของการตั้งราคาปล่อยเช่าที่แม่นที่สุด คือการรู้ราคาตลาดจริง (Market Rent) ในย่านนั้น

✔ วิธีเช็กราคาตลาดแบบง่ายสุด

ไม่ต้องซับซ้อน แค่ดูจาก 3 ที่นี้

• เว็บไซต์ประกาศขาย–เช่า
   
• Facebook Marketplace / กลุ่มปล่อยเช่าคอนโดในพื้นที่
   
• ประกาศปล่อยเช่าในโครงการเดียวกัน
   

✔ ต้องดูอะไรจากประกาศเหล่านี้?

• ห้องขนาดเท่ากัน
   
• ชั้นใกล้เคียงกัน
   
• วิวใกล้เคียงกัน
   
• การตกแต่งแบบเดียวกัน: ห้องเปล่า / เฟอร์ครบ
   

ให้หาราคาแล้วสรุปออกมาว่า…
👉 ราคากลางในโครงการคือเท่าไรต่อเดือน
(เช่น ห้อง 26 ตร.ม. ปล่อยเช่าเฉลี่ย 12,000–13,000 บาท) นี่คือราคาที่เหมาะเป็นฐานตั้งราคา

ปรับราคาเพิ่ม–ลดตาม “จุดเด่นเฉพาะของห้อง”

ราคาตลาดเป็นแค่ตัวตั้ง แต่ราคาที่เราจะประกาศจริงต้องปรับตาม “ความน่าอยู่ของห้อง”
มี 5 ปัจจัยที่ทำให้ราคาขยับขึ้นได้แบบเห็นผล:

✔ 1) ชั้น (Floor Level)

• ชั้นสูงกว่าราคาเพิ่ม 500–2,000 บาท
   
• ชั้นล่าง ห้องติดถนน อาจถูกลง 500–1,000 บาท

✔ 2) วิวห้อง

✔ 3) เฟอร์นิเจอร์ & เครื่องใช้ไฟฟ้า

การมีเฟอร์คุณภาพดีช่วยให้ปล่อยง่ายกว่ามาก เช่น

• เครื่องซักผ้า +1,000
   
• ทีวี 55 นิ้ว +500
   
• เฟอร์บิวท์อิน +1,000–2,000
   

✔ 4) ระยะจากรถไฟฟ้า/คอมมูนิตี้มอลล์

ถ้าเดินไป BTS ได้ใน 3–5 นาที ราคาจะสูงกว่าที่ต้องนั่งวินพอสมควร

✔ 5) ความใหม่ของห้อง

• ห้องใหม่มือหนึ่ง ราคาแข็งกว่า
   
• ห้องเก่า แต่รีโนเวทใหม่ → ขายความสะอาดน่าอยู่ได้

อย่าตั้งราคาจาก “ความรู้สึก” แต่ให้ตั้งจากตัวเลขจริง

เจ้าของหลายคนตั้งราคาตามใจ เช่น “ชั้นสูง วิวสวย ขอปล่อย 18,000 ไปเลย!” แต่ไม่ได้ดูว่าตลาดย่านนี้จ่ายไหวแค่ 12,000–14,000 บาท

สุดท้ายประกาศค้างเป็นเดือน เสียโอกาสมากกว่า

✔ ราคาปล่อยเช่าที่ดีควรอยู่ในกฎนี้

👉 ราคาตลาด ± จุดเด่นของห้อง

ตัวอย่าง:
ราคาตลาด 12,000 บาท
ห้องมีเครื่องซักผ้า +1,000
ชั้นสูง +500
วิวสระ +500

ราคาที่ควรประกาศ = 14,000 บาท

คำนวณให้คุ้มกับกำไรจริง (Yield) ไม่ใช่แค่ราคาเช่า

การปล่อยเช่าที่ดีควรมี Yield อย่างน้อย 4–6% ต่อปี
สูตรคือ: Yield = (ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคาห้อง) × 100

ตัวอย่าง:
ค่าเช่า: 14,000 บาท
รายปี: 168,000 บาท
มูลค่าห้อง: 2.5 ล้าน

👉 Yield = 6.72% (ถือว่าดีมาก)

ถ้าคิดแล้วต่ำกว่า 3% = ไม่คุ้ม
ควรปรับราคา หรือหาวิธีเพิ่มความน่าอยู่เพื่อเพิ่มราคาเช่า

ตั้งราคาให้สู้คู่แข่งได้ (Competitive Price)

บางโครงการมีผู้ปล่อยเช่าเยอะมาก เช่น คอนโดใกล้ BTS หรือย่านมหาวิทยาลัย ในการแข่งขันสูงแบบนี้ ต้องตั้งราคาที่ “ดูดีที่สุดในกลุ่มเดียวกัน”

✔ ควรตั้งราคาแบบนี้

• ถ้าคู่แข่งห้องคล้ายกันอยู่ที่ 13,000 → ตั้ง 12,500
   
• ถ้าห้องคุณเฟอร์ดีกว่า → ตั้งเท่าคู่แข่ง + โชว์ภาพสวย ๆ
   

✔ เทคนิคเพิ่มมูลค่าโดยไม่ต้องลดราคา

• ถ่ายรูปใหม่แบบสว่าง ๆ
   
• ตกแต่งห้องเล็กๆ เช่น ผ้าม่านที่ดูดี
   
• เสนอความคุ้มค่า เช่น ฟรีค่าส่วนกลาง ฟรีเคเบิล ฟรีอินเทอร์เน็ต
  (บางทีผู้เช่าเลือกห้องจากสิ่งนี้มากกว่าราคา!)
   

คิดค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องก่อนตั้งราคาจริง

ปล่อยเช่าไม่ได้มีแค่รายรับ แต่มี รายจ่าย ที่ต้องรู้ก่อนจะกำไรจริงหรือไม่ เช่น

รายจ่ายหลัก

• ค่าส่วนกลางรายเดือน
   
• ค่าซ่อมบำรุง
   
• ค่าเปลี่ยนเฟอร์/เครื่องใช้ไฟฟ้า
   
• ค่าทำความสะอาดก่อนเข้า–หลังออก
   
• ภาษี (กรณีปล่อยเช่าจริงจัง)
   

ให้บวกค่าใช้จ่ายทั้งหมด แล้วดูว่า
👉 ราคาที่เราตั้งยังคุ้มอยู่ไหม?

ราคาเช่าที่ดึงดูดที่สุด = ราคาที่ “คุ้มค่า” สำหรับผู้เช่า

ในสายตาผู้เช่า เค้าไม่ได้มองแต่ “ราคาเท่าไร” แต่จะดูว่า “จ่ายเท่านี้ ได้อะไรบ้าง?”

ตัวอย่าง 2 ห้องราคาเท่ากัน 13,000 บาท

แน่นอนว่า ห้อง B ปิดดีลง่ายกว่าเยอะ แม้จะตั้งราคาเท่ากันก็ตาม

👉 นี่คือสิ่งที่เรียกว่า “Perceived Value” = คุณค่าที่ผู้เช่ารู้สึกว่าได้รับ

ตั้งราคาเช่าตามฤดูกาล (Seasonal Pricing)

คอนโดปล่อยเช่า ก็เหมือนโรงแรมหรือที่พัก ความต้องการจะมาก–น้อยแตกต่างกันในแต่ละเดือน

✔ ช่วงปล่อยง่าย (ตั้งราคาได้แพงขึ้นนิด)

• เปิดเทอม มหาวิทยาลัย
   
• ช่วงบริษัทเปิดรับพนักงานใหม่
   
• ช่วงย้ายงานต้นปี
   

✔ ช่วงปล่อยยาก

• ต้นฝน – กลางปี
   
• เดือนที่คนไม่ค่อยย้ายห้อง

ในช่วงแบบนี้ ถ้าตั้งราคาแพงเกินไป ห้องอาจว่างนาน

วิธีเพิ่มราคาเช่าแบบต้นทุนน้อย แต่ผลลัพธ์คุ้มสุด

ถ้าอยากปล่อยราคาได้สูงขึ้น ลองลงทุนสิ่งเล็ก ๆ ที่ผู้เช่าชอบ:

✔ เครื่องซักผ้า

เพิ่มราคาได้ 800–1,000 บาท/เดือน

✔ เปลี่ยนผ้าม่านสวย ๆ

เพิ่มมูลค่าห้องแบบเห็นผล

✔ ไฟ Warm Light + หลอดใหม่

ทำให้ภาพถ่ายห้องออกมาดูแพงกว่าเดิม

✔ ฟูกเตียงคุณภาพดี

ผู้เช่าที่นอนสบาย จะอยู่ยาวขึ้น ลดปัญหาย้ายออกบ่อย