คู่มือซื้อบ้านหลังแรกสำหรับมนุษย์เงินเดือน วางแผนยังไงให้ผ่อนไม่สะดุด

การซื้อบ้านหลังแรก คือหนึ่งในเป้าหมายสำคัญของคนวัยทำงานจำนวนมาก เพราะมันคือ “ทรัพย์สินชิ้นใหญ่” ที่บอกได้ถึงความมั่นคง และเป็นต้นทุนชีวิตที่ช่วยให้อนาคตมั่นคงขึ้น ไม่ต้องเช่าบ้านไปตลอด แต่สำหรับมนุษย์เงินเดือนหลายคน การก้าวแรกมักเต็มไปด้วยคำถาม เช่น

• เงินเดือนเท่านี้ซื้อบ้านราคาเท่าไหร่ได้?
   
• ต้องมีเงินเก็บเท่าไหร่ถึงจะไหว?
   
• กู้ได้กี่เปอร์เซ็นต์? ผ่อนไหวจริงไหม?
   
• ค่าใช้จ่ายแฝงมีอะไรบ้าง?
   
• ควรเลือกบ้านแบบไหนให้เหมาะกับรายได้ตัวเอง?
   

บทความนี้จะช่วยให้คุณวางแผนการเงินซื้อบ้านอย่างเป็นระบบ เข้าใจง่าย พร้อมยกตัวอย่างการคำนวณแบบ step-by-step สำหรับมือใหม่ที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรก โดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือนที่ต้องบริหารรายได้แบบจำกัดให้คุ้มที่สุด

1) ตั้งเป้าหมายให้ชัด: บ้านแบบไหนที่ “เหมาะกับชีวิต”

ก่อนคิดเรื่องเงิน ควรรู้ก่อนว่าคุณต้องการบ้านแบบไหน และต้องการมันไปทำไม

• ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง
   
• ซื้อเพราะต้องการมีทรัพย์สิน
   
• ซื้อเพราะแต่งงานหรือเริ่มต้นครอบครัว
   
• ซื้อเพื่ออยู่ใกล้ที่ทำงาน
   
• ซื้อเพื่ออนาคตอยากมีบ้านใหญ่ขึ้น
   

การตั้งโจทย์ชัด จะทำให้คุณเลือกขนาดบ้าน ทำเล และราคาได้เหมาะกับฐานะมากกว่า ไม่เผลอไปรับภาระเกินตัว

คำถามนำทาง

• ต้องการกี่ห้องนอน?
   
• อยู่แยกเดี่ยวหรืออยู่กับครอบครัว?
   
• ต้องการที่จอดรถกี่คัน?
   
• ต้องการใกล้ BTS/MRT หรือขับรถเป็นหลัก?
   
• ต้องการโครงการใหม่หรือมือสองก็ได้?

เมื่อรู้ความต้องการชัด การวางแผนการเงินจะง่ายขึ้นมาก

2) รายได้เท่านี้… ซื้อบ้านราคาเท่าไหร่ได้?

กฎพื้นฐานของการผ่อนบ้านที่ปลอดภัยคือ

❗ ผ่อนบ้านไม่ควรเกิน 35–40% ของรายได้ต่อเดือน

สูตรคำนวณเร็ว ๆ
รายได้ต่อเดือน × 40% = ค่างวดบ้านที่ไม่ควรเกิน

ตัวอย่าง
รายได้: 25,000 บาท
ค่างวดสูงสุดที่ปลอดภัย = 25,000 × 0.40 = 10,000 บาท/เดือน

ค่างวด 10,000 บาทต่อเดือน จะกู้ได้ประมาณเท่าไหร่?
โดยเฉลี่ย ค่างวด 10,000 บาท กู้ได้ประมาณ 1.5–2 ล้านบาท (ขึ้นอยู่กับดอกเบี้ยและระยะเวลากู้)

ดังนั้นมนุษย์เงินเดือน 25,000 บาท สามารถซื้อบ้านราคาประมาณ 1.5–2.2 ล้านบาท ได้แบบไม่หนักจนเกินไป

รายได้ 30,000 บาท → กู้ได้ 2–3 ล้านบาท
รายได้ 40,000 บาท → กู้ได้ 3–4 ล้านบาท
รายได้ 50,000 บาท → กู้ได้ 4–5 ล้านบาท

ข้อควรรู้: รายได้รวม (รายได้ประจำ + รายได้เสริม + โบนัสเฉลี่ยย้อนหลัง) สามารถนำมายื่นกู้ร่วมได้ ถ้าเตรียมเอกสารชัดเจน

3) ก่อนซื้อบ้านต้องมีเงินเก็บเท่าไหร่? (ค่าใช้จ่ายวันโอน และค่าใช้จ่ายแฝง)

นอกจากเงินดาวน์ ยังมีค่าใช้จ่ายสำคัญอื่น ๆ ที่มักถูกลืม โดยสรุปคือ…

✔ เงินดาวน์ 10–20%

บ้าน 2 ล้าน → ดาวน์ 200,000–400,000 บาท (แบ่งผ่อน 12–24 เดือน)

✔ ค่าใช้จ่ายวันโอนประมาณ 3–6% ของราคาบ้าน

รวม: ค่าธรรมเนียมโอน, ค่าจดจำนอง, ภาษีและอากรต่าง ๆ
โครงการใหม่หลายเจ้ารับผิดชอบบางส่วนให้ แต่ควรเตรียมไว้เสมอ

✔ ค่าใช้จ่ายตกแต่ง

เฟอร์นิเจอร์, ผ้าม่าน, เครื่องใช้ไฟฟ้า
เริ่มต้นที่ 40,000 บาท ไปจนถึงหลักแสน ขึ้นอยู่กับบ้าน/คอนโด

✔ บริหารงบประมาณรวม

โดยเฉลี่ยจะใช้เงินเก็บประมาณ
บ้านราคา 2 ล้านบาท → เงินเก็บ 200,000–300,000 บาท

4) สิ่งที่ต้องดูให้ละเอียดก่อนเลือกบ้าน

เพื่อไม่ให้ผิดพลาดหรือจ่ายแพงเกินความจำเป็น ให้ดูตามเช็กลิสต์นี้

1) ทำเล

• ใกล้ที่ทำงาน
   
• ใกล้ระบบขนส่ง (BTS/MRT)
   
• ใกล้โรงพยาบาล, โรงเรียน, ห้าง
   
• พื้นที่น้ำท่วมหรือไม่
   
• มีโอกาสเติบโตในอนาคตไหม

2) ความปลอดภัย

• ระบบเข้า–ออก
   
• กล้องวงจรปิด
   
• การดูแลของนิติบุคคล

3) ราคาตลาด

• ราคาขายต่อมือสองเป็นยังไง
   
• Yield ค่าเช่าเป็นอย่างไร ช่วยให้ไม่ซื้อแพงเกินจริง

4) ค่าส่วนกลาง

• สูงเกินไปไหม
   
• สิ่งอำนวยความสะดวกคุ้มกับราคาหรือเปล่า

5) วิธีคำนวณค่างวดบ้านแบบง่าย ๆ

สูตรคำนวณสำหรับมือใหม่
ค่างวดต่อเดือนประมาณ = (ยอดกู้ × 0.0065–0.0075)

ดอกเบี้ยแต่ละธนาคารต่างกัน แต่สูตรนี้ช่วยให้คำนวณเร็วและไม่คลาดเคลื่อนมาก

ตัวอย่าง
บ้านราคา 2,000,000 บาท
กู้ 90% = 1,800,000 บาท
ดอกเบี้ยเฉลี่ย = 6.5%
ค่างวด ≈ 1,800,000 × 0.0065 = 11,700 บาท/เดือน

6) ตัวอย่างการวางแผนซื้อบ้านแบบ Step-by-Step

นี่คือตัวอย่างจริงสำหรับมนุษย์เงินเดือนที่อยากซื้อบ้านหลังแรก

🔹 รายได้ 30,000 บาท/เดือน

ต้องการซื้อบ้านราคา 2.2 ล้านบาท

ขั้นที่ 1: ดูค่างวดที่รับไหว

ค่างวดสูงสุดปลอดภัย = 30,000 × 40% = 12,000 บาท

ขั้นที่ 2: ประเมินยอดกู้

บ้าน 2.2 ล้าน → กู้ 90% = 1.98 ล้าน
ค่างวดประมาณ: 1.98M × 0.0065 = 12,870 บาท
→ เกินงบเล็กน้อย อาจต้องเพิ่มเงินดาวน์

ขั้นที่ 3: เพิ่มเงินดาวน์เพื่อลดภาระ

ถ้าดาวน์ 15% → กู้ 1.87 ล้าน
ค่างวด = 1.87M × 0.0065 = 12,155 บาท
→ เริ่มอยู่ในระดับที่ไหว

ขั้นที่ 4: เตรียมค่าใช้จ่ายวันโอน

เตรียมงบประมาณประมาณ 40,000–60,000 บาท

ขั้นที่ 5: คำนวณความเสี่ยง

• ถ้างานไม่มั่นคง → เสี่ยงกับผ่อนระยะยาว
   
• ถ้ามีหนี้บัตร → ต้องจัดการก่อน
   
• ต้องมีเงินฉุกเฉิน 3–6 เดือนก่อนกู้จริง
   

7) ผ่อนบ้านให้ไหวแบบไม่เครียด ต้องวางแผนแบบนี้

✔ 1) ลดหนี้ที่ดอกเบี้ยสูงก่อน

เช่น บัตรเครดิต หรือหนี้นอกระบบ

✔ 2) มีเงินฉุกเฉินไม่น้อยกว่า 3 เดือนของค่างวด

เพื่อกันความเสี่ยงโดนยึดกรณีฉุกเฉิน

✔ 3) ไม่ผ่อนบ้านเกิน 40% ของรายได้

เพื่อให้มีเงินเหลือใช้จ่ายประจำวัน

✔ 4) วางแผนตกแต่งให้เหมาะกับงบ

เลือกซื้อทีละชิ้น ไม่ต้องครบตั้งแต่วันแรก

✔ 5) ตรวจสอบโปรธนาคารสม่ำเสมอ

บางช่วงดอกเบี้ยต่ำ ทำให้กู้ได้มากขึ้น

ซื้อบ้านหลังแรก… ไม่ยากอย่างที่คิด ถ้าวางแผนเป็นระบบ

การซื้อบ้านหลังแรกไม่ใช่เรื่องไกลตัวของมนุษย์เงินเดือนเลย สิ่งสำคัญคือ “การวางแผนทางการเงิน” อย่างรอบคอบ ซึ่งประกอบด้วย:

• รู้รายได้และความสามารถในการผ่อน
   
• เตรียมเงินดาวน์อย่างเหมาะสม
   
• เข้าใจค่าใช้จ่ายวันโอนและค่าใช้จ่ายแฝง
   
• เลือกทำเลดี คุ้มค่า
   
• ตรวจสอบราคาตลาด
   
• คำนวณค่างวดล่วงหน้า
   
• มีเงินฉุกเฉินเพื่อรองรับความเสี่ยง
   

ถ้าวางแผนครบทั้ง 7–8 ขั้นนี้ โอกาสผ่านการกู้สูงขึ้นมาก และการผ่อนบ้านในระยะยาวก็จะเป็นเรื่อง “สบายกว่าเดิมเยอะ”

บ้านหลังแรกคือก้าวสำคัญของชีวิต แต่เป็นก้าวที่คุณวางแผนได้เองทั้งหมด เริ่มวันนี้ → อนาคตมั่นคงขึ้นในทุกด้าน