เลือกแบบไหนดี? Freehold หรือ Leasehold สำหรับชาวต่างชาติและนักลงทุน

การลงทุนในคอนโดมิเนียมในประเทศไทย โดยเฉพาะสำหรับชาวต่างชาติ มีเรื่องสำคัญที่ต้องรู้เกี่ยวกับ สิทธิ์การถือครอง เพราะกฎหมายไทยไม่ได้อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินโดยตรง แม้คอนโดจะถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ชนิดหนึ่ง แต่ก็มีข้อจำกัดบางประการที่ต้องเข้าใจให้ชัดเจน

บทความนี้จะช่วยให้คุณเข้าใจเรื่อง Freehold และ Leasehold แบบง่ายที่สุด พร้อมตัวอย่างจริงและแนวทางการลงทุนที่คุ้มค่า

1. ทำไมเรื่องสิทธิ์การถือครองสำคัญสำหรับชาวต่างชาติ

หลายคนที่มองหาคอนโดในไทยอาจคิดว่า “ซื้อแล้วก็ถือครองเหมือนคนไทยได้เลย” แต่ความจริงมีข้อจำกัดดังนี้

• คอนโดชาวต่างชาติถือครองได้สูงสุด 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดในโครงการ
  ตัวอย่าง: โครงการมี 200 ยูนิต ชาวต่างชาติซื้อได้ไม่เกิน 98 ยูนิต
   
• ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินเองได้
  แต่คอนโดมิเนียมเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุด จึงสามารถซื้อได้ตามกฎหมาย (ขึ้นกับจำนวนโควต้า)
   

ทำความเข้าใจเรื่องสิทธิ์การถือครองจะช่วยให้คุณเลือกคอนโดได้ถูกต้อง ลดความเสี่ยงเรื่องกฎหมาย และวางแผนการลงทุนได้ชัดเจน

2. Freehold – สิทธิ์การถือครองแบบถาวร

Freehold คือสิทธิ์การถือครองแบบถาวร สำหรับคอนโด หมายถึงคุณเป็นเจ้าของ ยูนิตนั้นโดยสมบูรณ์ สามารถขาย, โอน, หรือมอบให้ทายาทได้

ข้อดีของ Freehold

• เป็นเจ้าของถาวร ไม่ต้องต่อสัญญา
   
• สามารถขายต่อได้ง่าย ราคามักสูงกว่า Leasehold
   
• นักลงทุนปล่อยเช่ามักเลือก Freehold เพราะผู้เช่ารู้สึกมั่นคง
   

ข้อจำกัด

• ราคาเริ่มต้นสูงกว่า Leasehold
   
• จำกัดจำนวนยูนิตสำหรับชาวต่างชาติ (ไม่เกิน 49%)
   

ตัวอย่างการลงทุน Freehold

สมมติซื้อคอนโด 3 ล้าน พร้อมโครงการการันตีค่าเช่า 5% ต่อปี

• รายได้ค่าเช่า = 3,000,000 x 5% = 150,000 บาท/ปี
   
• หากมูลค่าคอนโดเพิ่มขึ้น 5% ต่อปี (Capital Gain) = 150,000 บาท/ปี
   
• รวมรายได้ = 150,000 + 150,000 = 300,000 บาท/ปี
   

นี่คือเหตุผลที่ Freehold เป็นตัวเลือกยอดนิยมสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการลงทุนระยะยาว

Leasehold – สิทธิ์การถือครองแบบเช่า

Leasehold คือการถือครองแบบสัญญาเช่า มักจะอยู่ระหว่าง 30–50 ปี ขึ้นอยู่กับโครงการ

ข้อดีของ Leasehold

• ราคาซื้อถูกกว่า Freehold
   
• เหมาะกับผู้ลงทุนที่ต้องการทำเลดี แต่มีงบจำกัด
   
• สามารถลงทุนปล่อยเช่าระยะสั้นหรือ Long-term ได้
   

ข้อจำกัด

• ไม่เป็นเจ้าของถาวร ต้องต่อสัญญา
   
• ขายต่อยากกว่าคอนโด Freehold
   
• Capital Gain มักต่ำกว่า เพราะผู้ซื้อใหม่ต้องต่อสัญญาเช่า
   

ตัวอย่าง Leasehold

สมมติซื้อคอนโดเช่า 2.5 ล้าน สัญญาเช่า 30 ปี

• รายได้ค่าเช่า 5% ต่อปี = 125,000 บาท/ปี
   
• เมื่อสิ้นสุดสัญญา ราคายูนิตจะขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการต่อสัญญาและความต้องการตลาด
   
• การวางแผนลงทุนต้องคำนึงถึงช่วงสัญญาและความต้องการผู้เช่า

คำแนะนำ:

• ถ้าเน้น การลงทุนระยะยาวและถือครองถาวร → Freehold
   
• ถ้าเน้น ทำเลดีแต่มีงบจำกัด → Leasehold

เคล็ดลับสำหรับชาวต่างชาติก่อนซื้อคอนโดในไทย

1. ตรวจสอบโควต้าชาวต่างชาติในโครงการ
   เลือกคอนโดที่ยังมียูนิต Freehold เหลือสำหรับชาวต่างชาติ
    
2. พิจารณา Leasehold ถ้าเน้นทำเลทอง
   เช่น ริมชายหาด, ใกล้รถไฟฟ้า, หรือโครงการแบรนด์ดัง
    
3. ศึกษากฎหมายและสัญญาให้ละเอียด
   เช่น การต่อสัญญาเช่า, สิทธิ์การขายต่อ, เงื่อนไขการโอน
    
4. คำนวณ ROI และ Yield
    
   • ROI = (รายได้รวม – ต้นทุนลงทุน) ÷ ต้นทุนลงทุน
      
   • Yield = รายได้จากค่าเช่า ÷ ราคาซื้อ
      
5. เช็กค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม
    
   • ค่าส่วนกลาง (CAM Fee)
      
   • ภาษีอสังหาริมทรัพย์
      
   • ค่าธรรมเนียมโอน

ตัวอย่างการคำนวณ Freehold vs Leasehold

Freehold:

• ราคาซื้อ: 3,500,000 บาท
   
• ค่าเช่า: 6% ต่อปี → 210,000 บาท/ปี
   
• Capital Gain 5% ต่อปี → 175,000 บาท/ปี
   
• รวมรายได้ต่อปี = 210,000 + 175,000 = 385,000 บาท
   
• ROI ประมาณ 11% ต่อปี
   

Leasehold:

• ราคาซื้อ: 2,800,000 บาท
   
• ค่าเช่า: 5% ต่อปี → 140,000 บาท/ปี
   
• Capital Gain 3% ต่อปี → 84,000 บาท/ปี
   
• รวมรายได้ต่อปี = 224,000 บาท
   
• ROI ประมาณ 8% ต่อปี

จะเห็นว่า Freehold ให้ผลตอบแทนสูงกว่า แต่ Leasehold เหมาะกับผู้ลงทุนที่มีงบจำกัด

สรุป

• Freehold = เป็นเจ้าของถาวร, ROI สูง, ขายต่อสะดวก
   
• Leasehold = ราคาถูก, เหมาะกับทำเลดีแต่งบจำกัด, ต้องต่อสัญญา
   
• นักลงทุนต่างชาติควรพิจารณาทั้ง งบประมาณ, ทำเล, และระยะเวลาถือครอง
   
• การคำนวณ Yield, ROI และ Cash Flow เป็นสิ่งสำคัญก่อนตัดสินใจซื้อ
   
• เข้าใจสิทธิ์การถือครอง = ลดความเสี่ยง + ลงทุนคุ้มค่า