คำศัพท์ที่ควรรู้เกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นตัวเลือกยอดนิยมของคนรุ่นใหม่ เพราะตอบโจทย์ทั้ง การลงทุนเพื่อผลตอบแทน และ การถือครองทรัพย์สินที่มีโอกาสเพิ่มมูลค่า ในระยะยาว แต่หลายครั้งเวลาศึกษาข้อมูลโครงการหรือฟังคำแนะนำจากที่ปรึกษา กลับเต็มไปด้วยศัพท์เฉพาะที่อ่านแล้วไม่เข้าใจ ทำให้ตัดสินใจได้ยากหรืออาจพลาดโอกาสสำคัญไปแบบไม่รู้ตัว

บทความนี้จะช่วยให้คุณเข้าใจ คำศัพท์พื้นฐานเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แบบง่ายที่สุด 

1) Asset (สินทรัพย์)

“Asset” หมายถึงสิ่งที่มีมูลค่าและสามารถเพิ่มมูลค่าได้ในอนาคต เช่น คอนโด บ้าน หรือที่ดิน
อสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่มีความมั่นคง จึงเหมาะกับคนที่ต้องการสร้างความมั่งคั่งในระยะยาว

2) ROI – Return on Investment (ผลตอบแทนการลงทุน)

ROI คืออัตรากำไรที่ได้จากการลงทุน โดยเทียบกับต้นทุนที่ใช้ไป
ตัวอย่าง:

• ซื้อคอนโด 2,000,000 บาท
   
• ปล่อยเช่าได้ปีละ 120,000 บาท
  → ROI = 6% ต่อปี ถือว่าอยู่ในระดับดีสำหรับคอนโดในเมือง

3) Yield (ผลตอบแทนจากค่าเช่า)

Yield คือผลตอบแทนที่มาจาก “ค่าเช่าอย่างเดียว” โดยทั่วไป คอนโดใกล้รถไฟฟ้ามักมี Yield อยู่ราว 4–7% ยิ่งสูงยิ่งโดดเด่น

4) Capital Gain (กำไรจากส่วนต่างราคา)

กำไรที่เกิดจากราคาทรัพย์สินเพิ่มขึ้น เช่น

• ซื้อคอนโด 2 ล้าน → 5 ปีขาย 2.6 ล้าน
  → Capital Gain = 600,000 บาท
   

ปัจจัยที่ช่วยให้มูลค่าเพิ่มเร็ว เช่น

• รถไฟฟ้าสายใหม่
   
• ทำเลที่กำลังเติบโต
   
• โครงการจากแบรนด์ใหญ่
   
• Demand สูง แต่ Supply จำกัด

5) Cash Flow (กระแสเงินสด)

คือเงินที่เหลือจริงหลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด เช่น
ค่าเช่า – ผ่อนธนาคาร – ค่าส่วนกลาง – ภาษี

• Cash Flow บวก = ลงทุนคุ้ม ได้เงินเพิ่ม
   
• Cash Flow ลบ = ต้องควักเงินเพิ่ม ต้องพิจารณาให้รอบคอบ

6) LTV – Loan to Value (วงเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สิน)

คือเปอร์เซ็นต์ของราคาทรัพย์ที่ธนาคารยอมปล่อยกู้
ตัวอย่าง: คอนโดราคา 3 ล้าน ได้กู้ 90% → กู้ได้ 2.7 ล้าน

LTV มีผลกับเงินดาวน์ และความสามารถในการซื้อของผู้ลงทุน

7) Pre-Sale (ห้องขายก่อนสร้าง)

นิยมมากในหมู่นักลงทุน เพราะ

• ราคาดีกว่าแบบพร้อมอยู่
   
• ผ่อนดาวน์สบาย
   
• โอนทีหลัง

เหมาะสำหรับการเก็งกำไรหรือขายใบจอง แต่ต้องเลือกทำเลที่มีศักยภาพจริง ๆ

8) Transfer (วันโอนกรรมสิทธิ์)

วันที่ผู้ซื้อชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมด และรับห้องจากโครงการ นักลงทุนสายปล่อยเช่ามักคำนวณจุดนี้อย่างละเอียด เพราะมีผลต่อดอกเบี้ยและรายได้

9) Freehold / Leasehold

Freehold = ถือครองได้ถาวร ขายต่อได้ง่าย
Leasehold = สัญญาเช่า 30–50 ปี ราคาไม่สูงมาก แต่ขายต่อยากกว่า

เหมาะกับคนที่ต้องการทำเลดีในงบจำกัด

10) Common Area (พื้นที่ส่วนกลาง)

พื้นที่ที่ลูกบ้านใช้ร่วมกัน เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส Co-working space ส่วนกลางดีช่วยเพิ่มโอกาสปล่อยเช่า และดึงดูดผู้ซื้อได้มากขึ้น

11) CAM Fee / ค่าส่วนกลาง

ค่าบริหารและดูแลส่วนกลางของโครงการ โครงการที่ส่วนกลางเยอะ มักมีค่าบริการสูงตาม นักลงทุนต้องคิดเป็นต้นทุนเสมอ

12) Inventory Room (ห้องคงเหลือของโครงการ)

คือห้องที่ยังขายไม่หมด ซึ่งมักต่อรองได้ และบางครั้งลดราคาหลักแสน เหมาะกับนักลงทุนที่ต้องการห้องพร้อมอยู่หรือพร้อมปล่อยเช่า

13) Furnished / Fully Furnished / Bare Shell

• Bare Shell = ห้องเปล่า
   
• Furnished = มีเฟอร์นิเจอร์บางส่วน
   
• Fully Furnished = พร้อมเข้าอยู่ทันที

นักลงทุนปล่อยเช่ามักเลือก Fully Furnished เพราะปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า

14) Rental Guarantee (การันตีค่าเช่า)

บางโครงการเสนอรายได้การันตี เช่น 5–7% ต่อปี เหมาะกับผู้ที่ต้องการรายได้แน่นอนโดยไม่ต้องบริหารเอง
แต่ควรอ่านสัญญาให้ละเอียดว่าคุ้มค่าหรือไม่

15) Appreciation Zone (โซนที่มีโอกาสเติบโต)

พื้นที่ที่มีแนวโน้มมูลค่าเพิ่มในอนาคต เช่น

• รถไฟฟ้าสายใหม่
   
• มหาวิทยาลัย
   
• แหล่งงานขนาดใหญ่
   
• โครงการเมืองใหม่

เลือกทำเลถูกจุด จะทำให้ทั้งราคาขายและราคาเช่าโตเร็วมาก

เข้าใจศัพท์ = ก้าวแรกสู่การลงทุนแบบมืออาชีพ

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องเริ่มต้นจากความรู้ที่ยากเลย เพียงเข้าใจคำศัพท์พื้นฐานเหล่านี้ คุณก็สามารถ

✓ วิเคราะห์ข้อมูลโครงการได้ด้วยตัวเอง
✓ ประเมินผลตอบแทนได้แม่นยำมากขึ้น
✓ เลือกทรัพย์ที่ตรงกับเป้าหมาย
✓ ลดความเสี่ยงจากการตัดสินใจผิดพลาด

หลายคนเริ่มต้นจากความรู้เพียงเล็กน้อย แต่เมื่อเข้าใจภาษาของโลกอสังหาริมทรัพย์แล้ว การตัดสินใจซื้อเพื่ออยู่เองหรือเพื่อการลงทุนก็จะง่ายขึ้นและคุ้มค่ามากขึ้นในระยะยาว