สรุปทุกเรื่องที่ต้องรู้: ต่างชาติอยากมีบ้านในไทย ทำได้แค่ไหน? ต้องทำอย่างไรบ้าง?

สรุปทุกเรื่องที่ต้องรู้: ต่างชาติอยากมีบ้านในไทย ทำได้แค่ไหน? ต้องทำอย่างไรบ้าง?

คำถามว่า “ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม?” เป็นหนึ่งในเรื่องที่ถูกค้นหามากที่สุดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เพราะเมืองไทยมีเสน่ห์ทั้งด้านการท่องเที่ยว การใช้ชีวิต การลงทุน และค่าใช้จ่ายที่สมเหตุสมผล ทำให้หลายคนอยากมีบ้านหลังที่สองไว้ในประเทศไทย แต่ด้วยกฎหมายที่แตกต่างจากหลายประเทศ เรื่องนี้จึงกลายเป็นประเด็นที่ต้องทำความเข้าใจให้ชัดเจนก่อนตัดสินใจซื้อ

บทความนี้จะช่วยคลี่ให้เห็นภาพแบบง่ายที่สุด ว่าต่างชาติเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทใดได้บ้าง ซื้อแบบไหนไม่ได้ และมีวิธีไหนที่เป็นทางเลือกถูกต้องตามกฎหมาย รวมถึงข้อสังเกตและข้อคิดที่ต้องระวัง เพื่อให้ผู้อ่านนำไปใช้วางแผนได้จริง

1. ต่างชาติซื้ออะไร “ได้” ในไทย?

แม้กฎหมายไทยจะมีเงื่อนไขด้านการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ แต่ก็ไม่ได้ปิดกั้นทุกอย่างทั้งหมด มีบางประเภทที่อนุญาตให้ถือครองได้เต็มรูปแบบ

1.1 คอนโดมิเนียม

นี่คือประเภทอสังหาฯ ที่ “ต่างชาติมีสิทธิ์ซื้อได้อย่างถูกต้อง 100%” และถือกรรมสิทธิ์แบบ Freehold ไม่ต่างจากคนไทย แต่มีข้อกำหนดสำคัญ 2 ข้อ

• สัดส่วนห้องที่ขายให้ต่างชาติ ต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในโครงการ
หากเกินจากนี้โครงการจะไม่สามารถขายให้ต่างชาติได้ ต้องรอให้มีการขายคืนหรือโอนกลับเป็นสัดส่วนคนไทยก่อน

• ต่างชาติต้องจ่ายเงินเป็นสกุลเงินต่างประเทศ และโอนเข้าบัญชีในไทย
เพื่อให้ธนาคารออกเอกสาร Foreign Exchange Transaction Form (FET) ซึ่งเป็นหลักฐานว่าการโอนเงินเข้ามาซื้อคอนโดถูกต้องตามกฎหมายไทย

การซื้อคอนโดจึงถือเป็นวิธีที่ง่ายที่สุดสำหรับชาวต่างชาติที่อยากครอบครองอสังหาฯ ในไทย เพราะขั้นตอนชัดเจนและมีกรอบกฎหมายรองรับ

1.2 สิ่งปลูกสร้างหรือ “ตัวบ้าน”

หลายคนเข้าใจผิดว่าต่างชาติซื้อบ้านไม่ได้เลย ความจริงคือ “ตัวบ้าน” สามารถเป็นกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติได้

แต่ประเด็นสำคัญอยู่ที่ ต่างชาติไม่สามารถถือครอง ‘ที่ดิน’ ที่บ้านตั้งอยู่ได้

ดังนั้น หากต้องการซื้อบ้านที่มีพื้นดินร่วมด้วย จะต้องใช้วิธีทางกฎหมายที่ถูกต้องเพื่อให้สามารถอยู่อาศัยได้โดยไม่ผิดเงื่อนไขของกฎหมายไทย

2. อะไรที่ต่างชาติ “ยังซื้อไม่ได้โดยตรง”?

แม้จะมีความยืดหยุ่นบางส่วน แต่กฎหมายไทยยังคงจำกัดบางประเภทของอสังหาริมทรัพย์

2.1 ที่ดิน

ชัดเจนที่สุดคือ ต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินได้โดยตรง ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย ที่ดินเปล่า หรือที่ดินรวมกับบ้าน

เหตุผลคือกฎหมายไทยต้องการให้การถือครองที่ดินอยู่ในมือของคนไทยเป็นหลัก ความเสี่ยงเรื่องการเก็งกำไร การครอบครองเชิงพาณิชย์ หรือการสะสมที่ดินจำนวนมากจากชาวต่างชาติ คือประเด็นที่กฎหมายต้องการป้องกัน

อย่างไรก็ตาม ก็ยังมี “ช่องทางถูกกฎหมาย” ที่ทำให้ต่างชาติสามารถอยู่อาศัยในบ้านที่สร้างบนที่ดินในไทยได้ ซึ่งเราจะลงรายละเอียดถัดไป

3. วิธีที่นิยมใช้ เพื่อให้ต่างชาติครอบครองบ้าน + ที่ดินได้อย่างถูกต้อง

แม้ต่างชาติจะซื้อที่ดินไม่ได้โดยตรง แต่ก็สามารถเข้าถึงสิทธิการอยู่อาศัยได้หลายวิธี ซึ่งต้อง “ทำให้ถูกต้องตามกฎหมายเท่านั้น” เพื่อป้องกันปัญหาในอนาคต เช่น ความเสี่ยงถูกเพิกถอนกรรมสิทธิ์ ปัญหามรดก หรือข้อพิพาททางกฎหมายต่างๆ

3.1 ถือครองผ่านคู่สมรสคนไทย

หากชาวต่างชาติมีคู่สมรสเป็นคนไทย นี่คือวิธีที่พบได้บ่อยที่สุด

รูปแบบจะเป็นดังนี้

• ที่ดิน เป็นชื่อคู่สมรสชาวไทย
   
• ตัวบ้าน สามารถจดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติได้

แต่ต้องมีเอกสารยืนยันว่าเงินซื้อที่ดินเป็น “เงินของคู่สมรสคนไทย” ไม่ใช่เงินของชาวต่างชาติ เพราะหากใช้เงินต่างชาติซื้อที่ดิน แล้วตั้งชื่อคู่ไทยไว้แทน จะถูกตีความว่าเป็นการเลี่ยงกฎหมาย

ข้อควรรู้เพิ่มเติม

• ต้องเซ็นยืนยันว่าเงินไม่ใช่สินสมรส
• ควรทำข้อตกลงเพิ่มเติมเรื่องสิทธิการอยู่อาศัยเพื่อป้องกันความเสี่ยงในอนาคต

3.2 เช่าระยะยาว (Leasehold)

นี่เป็นวิธีที่ปลอดภัยและใช้กันแพร่หลาย โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวในทำเลท่องเที่ยวหรือทำเลพรีเมียม

รูปแบบคือ

• ทำสัญญาเช่าที่ดินได้สูงสุด 30 ปี
   
• สามารถต่อสัญญาได้เรื่อยๆ ตามที่คู่สัญญาตกลง
   
• บ้านที่สร้างบนที่ดินเช่านั้นเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้เช่า (ชาวต่างชาติ)

ข้อดีคือให้สิทธิอยู่อาศัยระยะยาวแบบมั่นคง และไม่ผิดกฎหมาย แต่ต้องตรวจสอบเงื่อนไขการต่อสัญญาและสิทธิที่ได้รับอย่างละเอียด

3.3 จัดตั้งบริษัทไทย (Thai Company)

กรณีนี้พบมากในกลุ่มนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการถือครองบ้านพร้อมที่ดินเพื่อใช้งานหรือปล่อยเช่า

เงื่อนไขคือ

• บริษัทต้องมีผู้ถือหุ้นคนไทยมากกว่า 51%
   
• ต้องเป็นบริษัทที่ถูกต้องตามกฎหมาย มีรายรับ รายจ่าย และการดำเนินงานจริง
   
• ห้ามใช้คนไทยเป็นผู้ถือหุ้นแบบ “นอมินี” เพราะผิดกฎหมาย

รูปแบบนี้ช่วยให้บริษัทไทยถือครองที่ดิน และต่างชาติใช้บ้าน/ที่ดินผ่านสิทธิของผู้ถือหุ้นหรือกรรมการบริษัทได้ แต่ต้องทำทุกขั้นตอนอย่างโปร่งใส

4. แล้ว “ถ้าต่างชาติอยากซื้อบ้านในไทยจริงๆ” ควรเริ่มยังไง?

เพื่อให้เห็นภาพชัดเจน นี่คือแนวทางแบบ Step-by-step ที่ทำได้จริง

ขั้นที่ 1: กำหนดวัตถุประสงค์

• ซื้ออยู่เอง?
• ซื้อให้คู่สมรส?
• ซื้อเพื่อลงทุน?
• ซื้อให้บุตรหรือครอบครัวในไทย?

จุดประสงค์จะกำหนดว่าควรใช้วิธีไหน เช่น ซื้ออยู่เองอาจใช้ leasehold แต่ซื้อเพื่อเก็บเป็นสินทรัพย์อาจต้องใช้บริษัท

ขั้นที่ 2: เลือกประเภทอสังหาฯ

หากต้องการถือกรรมสิทธิ์โดยตรง คอนโดคือคำตอบ หากต้องการบ้านเดี่ยว อาจต้องใช้วิธีร่วมกับคู่สมรสหรือเช่าระยะยาว

ขั้นที่ 3: ตรวจสอบกฎหมายและภาษี

ต้องรู้ทั้ง

• ภาษีซื้อ
   
• ภาษีขาย/โอนในอนาคต
   
• ภาษีรายได้จากการปล่อยเช่า
   
• เอกสารที่ต้องใช้ เช่น FET Form

ขั้นที่ 4: ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ

เพราะแต่ละเคสแตกต่างกัน เช่น

• คู่สมรสคนไทย
   
• ผู้ถือวีซ่าระยะยาว
   
• ผู้ลงทุนผ่าน BOI
   
• นักธุรกิจต่างชาติ

การมีผู้เชี่ยวชาญช่วยตรวจสอบสัญญาหรือเอกสารถือเป็นข้อได้เปรียบ

5. ข้อควรรู้ก่อนชาวต่างชาติตัดสินใจซื้อบ้านในไทย

นี่คือจุดที่มักถูกมองข้าม แต่มีผลต่ออนาคตอย่างมาก

1. กฎหมายไทยเปลี่ยนได้ ควรศึกษาข่าวสารและข้อบังคับใหม่ๆ อยู่เสมอ
    
2. เอกสารการโอนเงินสำคัญมาก โดยเฉพาะกรณีซื้อคอนโด ต้องมี FET เสมอ
    
3. ต้องมีการวางแผนมรดก หากเจ้าของเป็นต่างชาติ การส่งต่อทรัพย์สินควรจัดการตั้งแต่เนิ่นๆ
    
4. อย่าทำอะไรที่เสี่ยงผิดกฎหมาย เช่น นอมินี อาจนำไปสู่ปัญหาการถูกยึดทรัพย์สินหรือโทษทางอาญาได้

บทสรุป: ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม?

“ได้” และ “ไม่ได้” ขึ้นอยู่กับประเภทอสังหาริมทรัพย์

• คอนโด: ซื้อได้เต็มกรรมสิทธิ์ ภายใต้เงื่อนไข 49% และการโอนเงินจากต่างประเทศ
   
• ตัวบ้าน: ซื้อได้ แต่ไม่สามารถถือครองที่ดินได้
   
• ที่ดิน: ซื้อไม่ได้โดยตรง

แต่ก็มีวิธีการที่ชอบด้วยกฎหมาย เช่น

• ซื้อผ่านคู่สมรสคนไทย
   
• เช่าระยะยาว
   
• ตั้งบริษัทไทย

ทั้งหมดนี้สามารถทำได้ แต่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด เพื่อให้ปลอดภัยและไม่มีปัญหาในอนาคต